炒房的钱都去哪儿了 家庭度假需求带火低总价旅游地产
发布时间：2017-08-08 16:34:03 来源：北京青年报
全国各大旅游度假地产的热销似乎说明了问题。
在北京乃至全国重点一二线城市楼市调控从严从紧的政策背景下，7月份北京二手住宅市场继续降温，网签量再度下挫，交易均价也进一步下跌。一线城市楼市在夏季入冬，而旅游地产却延续着今年一直以来的火热。买一套度假房，正在成为一种“刚需”。无论是北京周边的崇礼、北戴河，还是威海、海南、云南等传统旅游地产集中的区域，都迎来了新一轮的销售周期。不为“炒”，只为“住”与“保值”，是近期旅游地产购房者的普遍心态，在一些低总价的旅游地产项目，亲友组团购买也渐成趋势，为家庭寻找一种新的生活方式，成为置业旅游地产的主要目的。
业内人士同时提醒，无论是投资还是自住，购买旅游地产，都不能忽略对楼盘各项品质的考察与衡量，不能因价低而盲目购买。
投资生活方式渐成刚需
林先生最近拿着本来计划在北京投资购房的钱，成为秦皇岛北戴河名盘阿那亚的业主。对于购房目的地从北京转到了北戴河原因，林先生的解释是为了增加一种新的生活方式。
据了解，阿那亚是一个全资源滨海旅游度假综合体，占据了北戴河黄金海岸的一线海滩，项目的配套包括国际高尔夫体育公园、爱马士马会、会员海岸沙滩等。2015年，阿那亚因项目上设置的“最孤独的图书馆”而闻名，图书馆在网络走红后，很多人因这个图书馆而来到阿那亚。阿那亚营造的新的度假生活方式也被越来越多的人所了解。
在对阿那亚的众多业主采访中，阿那亚带来的生活方式改变和另一种社区氛围是他们陆续加入的主要原因之一。而很多近期旅游度假地产的新增购房人，虽然没有投向这样的度假名盘，但购房的原因却如出一辙，就是为了给自己和家人创造另一种生活方式。
林先生告诉《广厦时代》，他周围近期有好几个同事购房目标都从北京的项目转移到了旅游度假地产。不能回避的首要原因是在北京无法购房投资。他透露，这些同事普遍具备的特点是能够拿出一二百万元的资金，原来在北京或北京周边投资是足以实现的。可以选择首付投资一套北京的“商住房”，或者在北京周边投资一套住宅。今年以来的限购调整升级几乎消灭了这种可能性，他们又不想让这些资金沉睡在银行里，最后选择投向了旅游地产。一方面认为可以至少实现保值，另一方面还可以提升自己的生活品质。北戴河、海南等拥有优质旅游生态资源的区域成为他们的主要选择。
另外，近几年因冬奥而名气越来越大的崇礼也成为这一轮旅游地产置业的主要目标区域，冬季躲霾、滑雪，夏季避暑，崇礼得天独厚的自然条件加上冬奥会带来的配套建设吸引了不少购房人。近期，崇礼某项目首次开盘，甚至采取了摇号选房的方式，很多购房人都是组团前来购买。春夏牧野山林、秋冬驰骋雪原，项目营造的生活方式成为打动购房者的利器。
一位旅游地产的销售代理公司营销负责人介绍，他们最近在培训销售时，也在要求销售要了解客户的需求，重点突出项目生活方式的营造、自然资源的优越，以及未来配套的规划，而不是以往一直在向客户传达价格处在洼地、未来会如何如何增值等。
亚豪机构市场总监郭毅指出，近几年旅游地产一直维持比较高的热度，购房人也趋于成熟，对于自己购买旅游地产的需求越来越明确。比如追求养老、追求养生等需求，可能会选择海南、云南这种气候条件相对较好、空气环境质量优越的区域；出于自身旅游度假，日常不用出租，这类自住兼具投资需求的可能就比较倾向于选择与北京相距较近的区域，比如崇礼、北戴河、葫芦岛等区域。
亲友组团购买旅游地产
度假需求的扩散升级也让亲戚、朋友组团购买旅游地产的现象越来越常见。一个人的购房决定往往可以带动身边的一群人。
梁小姐的母亲最近在山东乳山购买了一套复式小户型的现房，这套房子的购买决定始于梁小姐父母到乳山的探亲之旅。她的舅舅、舅妈退休后的每个夏天都会到乳山居住，她的父母前段时间去乳山探望他们的时候，在同一小区中发现了这套房子，当即决定付款购买。回到北京后，她的大姨听说了这个消息，也产生了一同购买的想法，相约下次购买家电家具时，陪同一起去看房。
像这样的亲友组团购买旅游地产并不是个案，小王的姑姑、叔叔和父亲就相继在葫芦岛绥中的山海同湾购房，中间相隔的时间都不超过一个月，三家还相约今年十一黄金周期间一起去收房，同时准备组织全家一起到那里聚会。小王告诉《广厦时代》，他的姑姑最先在山海同湾购房，她购买的是前期的楼座，买了之后很快就收房了，收房时他叔叔和父亲陪同一起去的现场，最初的目的就是为了帮忙，但看了以后都很喜欢，就在同一栋楼购买了两套。
除了家庭组团置业旅游地产外，朋友相约共同置业的比例也不在少数。相熟的邻居、同事，由于类似家庭结构的朋友，在某一位的带领组织下，在旅游度假盘里形成新的小圈子。在活跃度较高的微信妈妈群里，团购已经从各种母婴生活用品升级至旅游度假产品，甚至旅游目的地的房子。
亲友组团置业的目标楼盘一般总价较低，普通中产阶级都可以承受，同时社区具有较好的氛围，方便亲友在新小区建立新的亲密关系，配套设施齐全，尤其是针对老人、孩子的配套，让全家都可以在社区内生活便捷舒适，同时有新的乐趣。
旅游地产最为集中的海南购房数据也证实了这一现象。根据链家旅居《新家在海南》的报告显示，在海南的购房人群中，在海南有亲友的占七成之多，这其中31%的购房者在海南有3-5位亲友。相比之下，无亲友的比例仅占29.7%。而海南购房人群老带新的比例在不断扩大，家庭组团置业已经成为主要驱动力。亲友团口碑相传，选择相同或相近小区的概率极高，而海南也从一个旅游景点逐步演化为居家氛围浓重的亲友小区。
买房人的需求自然会影响到开发商在产品上针对性的变化。比如蓝城桃李春风系产品，完全是按照圈层来设计院落的。一个大院，里面套着4至6套的小院，大院里住4到6户的人家。在将邻里关系看得比利润都重的蓝城眼里，休闲度假型的社区一定是一群志同道合的朋友一起生活的地方，而不是入住率只有两三成的钢筋水泥社区。同样观念的社区在云南大理也有体现，一个4套房共用一个院落的产品，如果4户人家不熟悉，用起来是很不方便的，但开发商称：4套房只有一个产权证，可以写4个产权人，目的就是为了让亲朋组团购买……
为度假购买依然要关注品质
与以往不同，这一轮旅游地产的购房者中的很多人，对于楼盘未来的价格走势并不太关注。上述梁小姐的母亲选择购房，低价是她选择购买的主要理由之一。单层面积44平方米的复式户型，总价13万元。梁小姐笑称，她在北京替母亲给开发商账户汇款时，银行工作人员确认信息时，得知她是付的房子全款都觉得很惊讶，也表现出了兴趣。
这个价格相比几年前的乳山跌了不少，梁小姐也向母亲转达了她在网上查到的乳山一些负面新闻，但她的母亲对于这些并不在乎，她既不担心乳山房价会再次出现滑坡，也不对乳山未来房价上涨抱以希望，她在乎的只是她花了自己认为值得的价格，买到了自己想要的生活方式。
相对于北京房价的“白菜价”度假房，对购房者的吸引力显然不小，配合当地的自然风光，冲动购房显得理所当然。但业内人士也提醒，无论出于什么目的购买，购买旅游度假地产，依然要以理性为先。
郭毅提醒，无论在什么样的市场环境下，旅游地产的价格和价值都是对等的。价格相对比较低的旅游地产项目，其自身无论是地段条件还是旅游资源，或者产品的品质都会相对有所逊色。虽然看起来初期的购房成本相对来说比较低，但是实际上它未来的增值空间也受到比较大的局限。购买旅游地产还是应该综合客观评价其各个维度的指标，以及对于价值的支撑，而不是单纯地从价格一个层面上去衡量。
即使是不考虑升值空间，也还是要考虑它的宜居度和旅游资源配比的丰富度，以及它周边各种生活配套、基础设施建设的成熟度。只是以自用为目的，交通配套、项目和旅游资源的关联性等出现的问题也会严重影响未来的度假生活。
另有业内人士也指出，不为“炒”，而为“住”购买旅游地产，更应关注其对“住”这一需求的满足程度，毕竟为了“炒”，只要转手可以获利，其他居住属性对于购房人利益影响并不大，而为了“住”，本身就是为了去改变生活方式，提高生活品质的，如果楼盘存在种种问题，规划中的度假生活也无法实现。
买便宜度假房要“防雷”
面对热起来的旅游度假地产，有人认为其可以与一线城市不同，走出独立的行情，与一线市场楼市形成此消彼长的关系。而郭毅认为，旅游地产的热度走高更多的还是和货币环境及人群结构有关，中产阶级及未来的财富阶层，会更考虑长远的健康、度假等需求，同时购买旅游地产做整体的资产配置，对资产做均衡化的调整，但这并不能说与一线城市形成此消彼长的关系。
如果整体的楼市冷下来，不会出现旅游地产一枝独秀的状态，肯定会出现降温。但相较一线城市，这个时间可能有错位。如果大家都在预期未来不动产会贬值的市场氛围下，旅游地产热销也不太现实。
虽然旅游地产很难在市场中独善其身，但现在确实有很多购房需求流向旅游地产。郭毅表示，无论市场如何，购买旅游地产时仍有很多情况需要注意。首先不要只被案场销售的说辞所打动，而要更加理性地去看待项目本身的地段条件、未来配套的兑现可能，以及自然条件的稀缺度。其次，要考虑从自身常住地到旅游地产之间的交通、距离、时间等。最后，购房人要考虑自己对旅游地产使用率的要求，要综合评判旅游地产的价值空间与对家庭生活的改善程度，不要盲目地被低价吸引。
另外，一些在过往楼市环境下，很难有市场的房源近期也活跃了起来。像乳山、东戴河等存量巨大的区域，常见所谓“顶债房”的出没，这样的房源往往低于市场正规新房价格，以低价吸引购房人。郭毅提醒，这种抵债房一般不能贷款，必须要一次性付款，存在一些产权交割的风险。如果房子的产权已经交割给了开发商的欠款方，那么购房者购买这种产品其实就意味着购买的是个二手房，面临的税费会高一些。
对于一些中介推销的旅游地产二手房，郭毅也表示，由于旅游地产开发体量大，一般新房都没有销售完成，目前还没有形成成熟的二手市场。但如果真的要购买二手度假地产时，要特别关注房龄及设备的状况，特别是一些滨海的旅游地产项目，可能存在海水、潮气的侵蚀，对于房屋的装修、家具家电都会有较大的影响。一些项目可能入住三至五年就很难保持一个好的状态了，所以购买二手滨海旅游地产还是要慎重选择，实地认真查看后再决定是否购买。
一位从事旅游地产代理的中介也透露，目前旅游地产的二手房基本还都处于有价无市的状态，除非是业主有大幅的降价，购房人很少有选择二手旅游地产房源的。这也从另一个方向证明，目前想靠旅游地产投资升值依然是十分困难。
而在一些销售火热的区域，也开始出现销售把持房源，收取好处费的情况，购房人想购买到中意的房子，只能采取房款加销售好处费的方式。郭毅表示，这种情况的杜绝主要依托于地方政府的严格管理。如果是在监管比较薄弱的地区，这样的现象很难规避。购房人也很难找到好的解决办法，只能是慎重再慎重，核实好销售人员的身份，避免把房款直接交给销售。（摘自北京青年报，本版文/门庭婷）
编辑：刘思嘉