后房地产时代物业迎来新机遇 享受双重红利
发布时间：2018-05-04 08:56:28 来源：河南商报
黄金十年谢幕，房地产市场从“开发时代”迈入“后开发时代”。作为占据整个房地产生命周期90%以上的重要环节，物业服务行业正迎来“新时代”。伴随着消费升级，拥有优秀品牌且具备高品质服务能力的物业公司，将会享受行业成长及市场洗牌的双重成长红利。
【展望】
后房地产时代的万亿级蓝海市场
后房地产时代，从增量市场迈向存量市场的过程中，房地产行业发展速度降低，物业服务正显现出强大的市场潜力，其前景更是被投资者和各大开发商认可。
自2014年彩生活在香港上市以来，碧桂园、中海、保利等大型房企纷纷瞄准中国房地产后市场的巨大潜力，相继拆分旗下物业服务资产向“轻资产”运营模式转型。截至目前，已有60家物业服务公司在港股、A股及新三板挂牌，股价涨幅超过了100%。
在刚刚过去的上市公司年报发布季，河南商报记者注意到，在港股上市的5家物业服务公司2017财年业绩全部飘红。其中，绿城服务营收51.40亿元，同比增长38.1%，期内净利润增长35.8%;彩生活服务营收16.29亿元，同比增长21.4%，期内净利润增长70.8%;中奥到家营收9.77亿元，同比增长53.9%;雅生活服务营收17.61亿元，同比增长41.5%，期内净利润增长77%;中海物业净利润30718.9万港元，同比增长35.75%，期内净利润增长40.2%。
高利润增长主要源自两方面：一是受益于行业的高成长;二是随着消费升级时代的到来，品质和服务体验成为新时代的消费需求主导因素。
具体来说，未来五年全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元，相比当前行业规模，存在两倍以上的成长空间。
同时，随着中国迈入消费升级时代，人均住房面积逐渐提升，在空间上升级人们的居住品质、社区服务的品质也越来越受到重视。物业服务水平已经成为促进业主忠诚度提升的重要原因。物业服务业务正从地产开发业务的附属品，向自主经营、为业主提供多元化服务、市场化程度提升的方向发展。
【竞争】
强者恒强 “马太效应”日益显著
物业管理起源于19世纪60年代的英国，至今已有超过150年的发展历史。我国早期的物业管理行业始于20世纪80年代，最初衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立的市场开拓能力。
历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。
随着竞争不断深化，物业管理行业集中的趋势也愈发明显，百强企业中，不同层级的管理面积呈现分化态势。规模较大的企业发展速度远高于行业平均水平，规模较小的企业发展速度相对平缓。
中国指数研究院发布的《2017中国物业服务百强企业研究报告》显示，2016年百强企业管理面积均值为2725.09万平方米，同比增长15.40%，连续三年复合增长率接近26%。TOP10企业管理面积均值1.88亿平方米，增长率为41.3%，是百强企业增速的2.68倍。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧。
随着行业的加速整合，拥有优秀品牌且具备持续扩张能力的龙头公司将会享受行业成长及市场份额扩张的双重成长红利，物业行业的“马太效应”将会更加明显。以房企巨头恒大为例，截至2017年年初，旗下恒大金碧物业已经布局280多个城市，在管项目800多个，服务近300万业主。
【未来】
行业高质量发展 高端需求“喷发”
随着房地产行业增速趋缓，新增物业资源增速也将逐渐减慢，物业服务企业的竞争重点将从新增物业资源转向已有的存量物业资源，兼并收购节奏将不断加快。
据悉，2015~2016年百强企业累计收购企业数达300多家，累计收购管理面积超过6.2亿平方米，占百强企业两年管理面积总增量的27.78%。其中，最著名的当数2017年6月雅生活对绿地物业的并购。雅生活10亿元收购绿地物业，而绿地物业母公司绿地控股花10亿元买雅生活20%的股权。
优质的物业服务企业对行业进行兼并收购，将减少行业的无序竞争，提升行业的服务水平和质量，优化行业资源配置，促进物业管理行业高质量发展。
另一方面，物业管理行业通过与互联网络和高端设备管理技术的融合，提升服务治理能力，降低服务成本，提高经营绩效和盈利水平。在此基础上，积极发现新兴服务领域和业态，通过跨领域资源整合，向智慧型的现代服务业转型升级，最集中的表现就是不断延展社区O2O的服务价值链，积极探索智慧园区服务体系，由传统的物业服务公司向新型生活方式服务商转型升级。
“物业聚变”的背后，实则反映着未来物业管理领域的几大趋势。
专业化
单体管理相对集中，容易形成规模化，所以物业管理行业未来专业化分工将进一步明晰。比如专注于写字楼日常运营服务的彩生活、长城物业，专注于中产社区的万科物业、中海物业，专注于高净值人群的绿城物业等，掌控哪个阶层，分享哪个阶层的资源。
多元化
管理+社区O2O正在集成化，从单一服务到集合购物、监控、健康、家电、家装、教育、娱乐等服务，通过嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，物业管理已经形成一个新的行业平台。
高端化
伴随存量高端住宅的规模增长和高净值人群生活需求的日益升级，高端住宅物业管理与服务已成为对业主最重要的吸引力之一。
据胡润百富的研究，高净值人群对住宅空间、景观和设施的要求普遍较高，他们关注健康医疗、子女教育和高端品位活动等。小区物业管理除了提供便利优质的基础设施和服务以外，应尽可能在高端医疗服务、教育服务、社交服务上整合资源，为业主提供便利。同时，“拓展社交范围”是高净值人士最为关注的焦点。物业公司需要通过营造丰富、健康和有趣的社交活动氛围和空间，让同圈层的社区住户走出家门，拓展人脉。
伴随着北龙湖的开发，郑州的豪宅越来越多。恒大·悦龙台于今年3月26日正式引入国际金钥匙物业联盟，开启北龙湖豪宅的新生活方式，正是顺应该趋势的明智之举。
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（责任编辑：张静霞）