记者调查：郑州有地下室卖到三万每平　这里有啥门道？

       说起地下空间价值，你或许会习惯性的认为：不就是地下室吗?没见过哪家有房产证的，也没见地下室能抵押贷款。

       但在郑州，在不少黄金地段，有房本的地下商铺售价达3万元每平米左右，一个实用面积20多平的地下铺位每月租金达2万元左右。

       在这片少有人关注的投资领域，存在投资群体少、缺乏估价标准、交易频次弱、买卖双方信息不同步的状况，风险与商机并存。

       记者花费两周时间走访十多个各种类别的地下空间，为您解读“地下楼市”市场价值，做最接地气的投资分析。

        01差别 有证无证，价格天上地下

       (1)按实用面积算，售价仅1万2

在金水区南阳路某小区，一间位于地下的超市挂牌价600万元。

       河南商报记者在现场看到，这间超市位于小区地下车库内，里面别有洞天。从日用百货到蔬菜、水果、生鲜、速冻食品，应有尽有，还布局有一个菜鸟快递收取点。

        “想把超市转手，是因为还有别的生意要做，实在顾不过来。”超市老板介绍，这家超市实用面积500平售价600万，但没有房本，是和小区物业方签订的协议，若谁有意接手，可协助去物业更名。

对于这个报价，在小区门口抽烟的业主赵先生却并不认可：“这超市规模虽大，但用的是小区地下车库的地儿，好在有菜鸟驿站，平时超市人气还行，但小区地下空间都是人防工程，办不了房产证。”

(2)公摊近一半，(建面)售价3万左右

        从上述小区向东南方向约3公里处，同在金水区，东风路与丰庆路交叉口附近，某商业地产项目也在出售地下空间，置业顾问刘先生介绍：“负一层空间也是商铺，能办房产证，剩余少量地下商铺对外出售，每平米3万多元，房价按建筑面积计算，公摊面积约占一半。”

        而在东风路花园路、航海路经开第四大街附近的两处商业项目，置业顾问均表示地下商铺可办房本，售价分别是每平米3万元和每平米2万多元。

        “虽然是在地下，但我这是黄金地段，正儿八经是个商铺，有房本儿能交易。”市民侯林(化名)在大上海城负一层商业街拥有一个靠近路口32平米商铺，她要价98万元，算下来，每平约3万余元。

       02调查 价格较高，但缺乏定价参考

       (1)地下商铺交易、抵押，是否有相对稳定的参考价格?

    “有朋友急用钱，想把地下商铺便宜价卖给我，这投资划算么?”近一段，，有粉丝发来这样的疑问。

        在多个二手房交易网站，记者发现，并无地下商铺这一品类，也很难查询到交易历史价格。

       “在以前，地下空间不为人重视，一个有房本的地下商铺，价格也就跟附近的住宅持平，比一楼商铺至少便宜一半。”资深二手房经纪人王青(化名)告诉河南商报记者，这类“地下房产”在二手房市场交易频率很低，房东前几年买入价格低，商铺租金高，租金收入抵扣银行按揭还有盈余，不是急用钱不会卖，想购买此类房产只能靠运气。

(2)地下商铺实际售价如何?

            为保证价格取样的准确性，记者找到两宗一年内“地下房产”交易抵押的实际案例。

        在2017年的一宗房产抵押交易中，大上海城负一层一处建面不到25平米的房产，抵押借款25万元，抵押价格折合每平米一万多元(抵押价格一般远低于实际售价)。《房屋所有权证》显示，该房产于2009年通过出让方式获得土地使用权，2011年取得房产证。

        在今年1月，金水区健康路上一处负一层房产，建面1000余平米的地下空间进行交易，售价为18000元每平米，有房产证，目前为咨询培训类用途。

       03 价值 投资是否划算，有哪些需要注意

(1)提醒：无房本不交易

       王青提醒：上述南阳路某小区的地下超市，其所在的车库实际上是人防工程性质，12000每平米购买的只是使用权，无法办房本意味着房产无法抵押担保，亦不存在保值增值。

       类似这样的情况还有很多，在丰庆路上一处老旧小区的地下室也在对外招商，据看管地下室的张大爷介绍，地下空间没有房产证，只能租赁，每间10多平米，每月800-1000元。阴凉的地下室内，灯管绽放着白光。除了一家文具店外，几间店铺卷闸门紧锁;地下室中央几排摊位闲置，落满厚厚的灰尘;围坐一起打牌的中老年人，有十桌左右。

       (2)价值：房租收益+房产溢价+抵押变现

        “衡量地下空间投资价值的指标有两个，一是房价、二是租金。”1月21日中午，在二七广场附近一家星巴克咖啡馆，房产投资老炮孙兵(化名)分析。

       “投资追求的回报，不简简单单是房租收入，而是房产本身的溢价。”孙兵以自己持有的金水区一处地下商业房产举例，2012年前后，购买价仅有8000多元每平，现在价值已经至少翻一番，挂牌价两万多元。

        孙兵分析，只要购买的是可以办理房本的地下空间，凭房产证、不动产证，可以向金融机构进行抵押借款，获取现金流。

(3)选择：临近交通枢纽，地下商铺更好租

       孙兵说，商铺不同于住宅，衡量价值的标准不在于地上地下、地上，而在于客流量，不少商业综合体都会在地下布局大型超市，无论是人流量还是滞留时间都相当可观，在其附近购买商铺，不愁租不上好价格，“一旦租金收入能抵扣每月的银行按揭款，就是付个首付坐等升值的事儿。”

       此外，地下空间的价值还与交通便利性和商业体的经营管理有关。

       1月20日上午10点，德化新街负一层就已人头攒动，“每天人流量数以万计，到了周末或节假日，地铁一号线二七广场站通往地下步行街的入口还‘堵人’呐。”在德化新街负一层做服装生意的小王说，前来消费的主要是年轻人群体，地铁一号线、二号线把它们从东西南北的大学城里拉过来，路很顺。

临近中午，在福寿街大同路附近的郑州地一购物街42号出入口外，手扶电梯停用，地下步行街显得冷清，在此做饰品生意的老王盘了个十几平的铺子，叹息生意不好做的同时，他也坦言租金便宜，“租金每平每月160元，物业费每平每月才10元。”

据上述俩地下商业街的招商人员介绍，两项目同属于人防工程性质，铺位只能租赁不能买卖。

小结 繁荣和萧条并存，是地下商铺的经营现状;

出售价比肩地面商铺，这是地下旺铺的市场行情。（记者 高瞻展 实习生 张贺明 / 文 记者 邓万里 / 图）

原标题：每平米3万 郑州一地下室卖上“黄金价”