租赁新政出台后 “只租不卖” 成为住宅市场新潮流

提要：从广州首提“租购同权”引发热议，到九部委选取国内12个城市开展住房租赁市场试点，再到上海成交租赁住宅用地。一个多月以来，住宅租赁相关政策及市场动作不断，一时间住房租赁市场发展进程被大大加快。

　　从广州首提“租购同权”引发热议，到九部委选取国内12个城市开展住房租赁市场试点，再到上海成交租赁住宅用地。一个多月以来，住宅租赁相关政策及市场动作不断，一时间住房租赁市场发展进程被大大加快。

　　近日，戴德梁行发布《“只租不卖”住宅市场新思潮》市场报告，报告认为，当前住宅租赁市场仍然处于落后阶段，而租赁住房市场的健康发展，离不开系统化的制度建设。报告还对未来租赁市场的发展趋势进行了分析。

　　租赁市场离不开系统化制度建设

　　戴德梁行报告指出，当前的租赁市场，除有限的由政府主导的以低收入者或特定人才为对象的保障性租赁住房外，市场化的住房租赁多年以来并未受到太多关注，参与各方几乎“自由发展”，缺乏相关制度规范，也未培育出规模化的运营企业，成熟完善的市场体系尚未形成。

　　对于我国高达2.47亿人的流动人口而言，租赁市场还存在着中介服务不规范、租期不稳定、监管漏洞多等众多问题。而作为房地产长效机制的一部分，住房租赁市场的健康发展，将是未来稳定房地产市场的重要支撑因素。

　　租赁的居住模式想要被广泛接受，首先离不开良好的制度设计和合理的公共资源配置方式。据了解，自2015年底至今的一年半里，中央已多次在重要会议中提出或颁布具体文件指导住房租赁市场的发展，多个地方迅速响应，进行制度和市场的建设，为未来租赁市场的长远发展奠定基础。而加速推进的住房租赁市场建设，也将逐步满足日渐提升的租房消费需求。

　　戴德梁行华南及华西区研究部高级董事及主管张晓端认为，我国人口基数庞大，单靠政府的力量来满足大量的中低收入者居住需求并不现实。参考发达国家的经验，引入社会力量构建市场化的住房租赁体系将是破局之道。

　　利用金融手段助推租赁市场

　　对于今后租赁市场的发展，戴德梁行报告给出了几大趋势，其中一项便是引入资产证券化，解决住宅租赁企业融资的问题。

　　7月份，九部委发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中，明确要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。未来预计会有更进一步的包括金融、税收、补贴在内的鼓励性政策支持住房租赁市场的发展。

　　张晓端表示，一定程度的“租购同权”将促使不少的居住需求通过租赁市场释放，降低买卖市场热度，而未来可能放开的房地产信托投资基金，也将带来新的投资路径，使资金不再高度集中于商品住宅交易，有助于化解一系列的金融、经济问题。

　　尽管目前真正的房地产信托投资基金市场依然未放开，现阶段普遍较低的住宅租金回报率还难为信托投资基金发展提供支撑，但张晓端认为，未来多层次的住房供应体系形成后，商品住宅销售价格的波动幅度将更趋缓和。

　　同时，租赁产品和服务的多样化也将吸引高端居住需求逐渐进入租赁市场，带动租金收益率稳步提升。当种种条件具备之后，预计房地产信托投资基金在我国将会迎来长足的发展。