因为看不懂房地产，你吃的亏还不够么？

文 | 冯仑

冯仑，万通控股董事长。喜马拉雅精品课程《冯仑：房事夜话》主讲人。

「全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪走。」这不是段子，而是发生在 2017 年房地产调控背景下，中国楼市诞生的一条新的买房鄙视链。

世界变化的速度正超越世人想象。在大家欣喜于房价终于下跌的时候，有多少深谙楼市涨跌周期的买房专业户，堵上一切身家也要在今年买房。他们看到了现在的降价，但他们看得更远，他们已经看到不久后又一波上涨周期，正穿着下行的伪装衣悄然向市场走来。

很少有人懂得调控限价往往正是入市的最好时期：有多少地王今年受限批不了价格，但看不懂房地产的人却对明年房价继续下降深信不疑。

▲迷雾重重让人犹豫不前

你往往需要穿过迷雾，才能触碰真相。穿过迷雾的工具，是知识、智识和见识。

这是巨变的年代。一份数据显示，2017 年以来，中国房企一共发起了 162 起并购事件，涉及金额超过 2240 亿元，并购规模居于各行业之首。机构报告显示，二季度和7月涌现多笔重大并购交易，今年整体房地产并购交易总额可能将创造纪录。

房地产调控令所有开发商头大，但就在今年，销售额前五名房企可能全部突破 3000 亿销售额，而三、四年前，万科靠 1000 亿销售额还荣膺过全世界房企销售额第一名。

开发商看衰新房销售，纷纷布局其它产业，所以才试水盈利模式并不清晰的自持租赁产业，提前占坑；另一方面，疯狂买地、并购，增加土地储备的动作也屡见不鲜，为的是在明年、后年做出更大的新房销售额蛋糕。

▲信息爆炸时代，看不清的投资逻辑

两种选择可能在同一家企业身上发生，二者并不矛盾，反而和谐统一，你觉得奇怪，是因为看不懂。

相似的迷惑也发生在购房、售房领域，买得起房的人真的少吗，其实不少，随着更多选择摆在眼前，大家困惑的只是在一线城市买老破小，还是老家全款大三居，抑或三亚搞套海景小公寓，还是投资海外移民？

信息爆炸年代，人们不清楚投资逻辑，不懂把资金投向一个城市的决策依据，更容易的做法是观望、犹豫、再在年底抱怨一句「今年不买房，一年又白忙」；

房地产人在转型路口前犹豫不决，当碧桂园今年春节有 6 个人拿到上亿年终奖，他们蠢蠢欲动，却不知道要如何夯实自己，在白银年代晋升、掘金、为个人成就更大价值；

▲时机都被耽搁了，路都被别人走了

时代充满热钱、投机、资本、转型荷尔蒙，系统化思维、房地产商业模式的横向对比、纵深探索却太少，房企老板们看到更好的未来即将到来，但看不到到达的路径在哪里。

懂房地产知识，对普通人来说，会是资产投资、身价翻番的最直接推动器；对房地产人来说，意义更大。

▲转型就像弯道超车

看清路况、稳打方向盘、加踩油门

房地产人被提出了更高的要求，在转型的风口上，要能看见别人看不见的地方，懂别人搞不懂的产业。从业者形形色色，不是人人都坐在老板位子上，但你能超前望向多远，可能影响你未来离那个位子、至少是高级职业经理人的位置有多近，这也影响了钱包厚度。

冯叔三个月前开始做的《房事夜话》音频栏目，当时希望可以打造一本入门级工具读物，订阅之后，非行业人士感兴趣、学知识，行业人士则以此作为入行的基础、进阶的基石。随着后开发时代到来，开发商很难轻松赚到过去 20 年经济增长带来的红利，等不来房价和地价每年都在涨，等不来城镇化人口聚集有刚性需求，《房事夜话》也希望做出改变。

▲视野决定格局

转型越来越要求房地产人不能只会一门功课。前期也需要懂一点营销，营销也需要懂一点产品，产品又要懂一点市场，无论是一个企业家还是一个总监，他都得穿透现象看本质，拥有抽丝剥茧的分析力、精准超前的判断力、泛房地产视角，有时还要有一些全球视野。