上半年河南房企发行8亿美元海外债 地产融资渠道全面收缩

发布时间：2019-07-18 10:03:08 来源：大河网-大河报


房企海外发债进一步受到限制
　　□大河报·大河财立方记者裴熔熔实习生苗霖雨
　　多重政策叠加，房企融资渠道正进一步收窄。习惯“左手融资，右手拿地”的房企正步入新一轮降温和阵痛期，“高周转”模式将难以为继；而房地产业务规模受限的信托行业，则有望迎来进一步的转型，逐步回归信托业务本源。
　　地产融资进一步收紧上半年两豫企海外发债
　　7月13日，国家发改委办公厅印发《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，明确要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着，以后房企发行海外债有了更多要求。
　　记者注意到，这是5月17日银保监会发布23号文，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资以来，又一个全面收紧地产融资的信号。而这背后反映的是，上半年地产融资市场的火热。
　　据Wind统计，截至7月17日，今年内地房企计划发行海外债数量已达103只，计划发行规模397.37亿美元，数量、规模均创同期历史新高，与2017年全年规模基本持平。
　　就河南来看，建业地产在1月和4月分别发行2亿美元、3亿美元企业债；鑫苑置业也发行1只，融资规模为3亿美元。
　　即使是在融资全面收窄的情况下，房地产企业海外融资也没有放缓。中原地产研究中心统计数据显示，7月上旬，房地产企业海外融资计划井喷，有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。
　　“受债务到期压力的影响，大部分房企不得不在上半年再次举债偿还旧债。”王牌智库首席专家董事长上官同君对记者表示，房企可持续发展面临融资压力，而海外发债条件宽松，发债时间短、效率高，是房企融资不可或缺的重要渠道。
　　房地产信托融资收紧预计四季度初影响显现
　　除上述原因外，信托融资预期收紧，也催化了上半年房企海外发债融资的爆发。
　　7月6日，有媒体报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求。
　　银保监会23号文也对信托行业开展地产融资提出了诸多要求，只有满足“432条件”方可开展信托业务。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从5月开始，国内融资渠道针对房地产行业增加了监管，特别是信托收紧预期出现，各家房企担忧后续收紧加快，所以最近都在加快各种渠道融资。
　　不过，从数据上看，近期政策的影响还未充分体现在房地产信托业务上来。
　　普益标准数据显示，今年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元，其投资金额居集合信托五大投向之首。
　　中信证券表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。
　　不过，有信托业人士对记者表示，不管是23号文还是窗口指导，对于房地产信托业务的影响都有限。“一是因为监管并没有完全限制信托开展房地产业务，二是因为房地产信托业务占比普遍较小。而对于信托公司来说，这其实是件好事，因为可推动业务模式由传统向创新型转型，逐步回归信托业务本源。”
　　“高周转”模式难以为继下半年或暂缓拿地
　　随着地产融资渠道全面收窄，习惯于“左手融资，右手拿地”的房企必将迎来大考。
　　上官同君对记者表示：“监管层出台多项政策直指地产融资，释放了国家坚持‘房住不炒’的明确信号，开始出手整治房地产信托乱象，防控房地产领域风险。”
　　中原地产数据显示，今年上半年土地出让规模持续走高，全国50个大城市合计卖地2.15万亿元，同比增长15.9%。下半年初，土地市场依然位于高位。二季度，部分城市的土地市场还出现了局部异常升温的现象。
　　不过，本轮调控的效果已有所显现。
　　国家统计局发布数据显示，今年1~6月份，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1~5月份回落0.3个百分点，开发投资连续两个月持续下降。
　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，4月份以来部分城市拿地政策有所收紧，致使房企拿地积极性下降；加之二季度以来，楼市“输血”各渠道遭金融监管部门紧盯，房企融资环境进一步收紧，房企资金面收紧将会影响未来投资开发进度。
　　“房企资金大考来临，下半年房企会出现拿地谨慎或暂缓拿地，加快库存去化和销售回款来缓解现金流的压力。‘高周转’的房企会难以为继。”上官同君说。 

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